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【フラット３５活用法】頭金が多く出せるなら、フラット３５を好条件で借りられる「保証型」という商品

2021/01/18
【フラット３５活用法】頭金が多く出せるなら、フラット３５を好条件で借りられる「保証型」という商品
フラット３５は「最後の砦？」というコラムを書きました。


不動産の営業マンの中には「銀行ローンを借りられない人が借りるローンだと思っている」という話を書きました。
今回はそんなことはなく、条件が揃えばとても好条件で借りられます
というお話です。


フラット３５には「買取型」と「保証型」の二つの商品がある


フラット３５という商品を耳にしたことはあると思います。
フラット３５に触れられるときに多くの場合は「買取型」に触れていることがほとんどです。
理由はフラット３５は「買取型」が一般的だということにあると思います。
後程触れますが「保証型」を扱う金融機関が少ないという背景があると思います。

フラット３５買取型のメリットはおおむね次のようなことです。

  1. 金利が最長35年間固定される
  2. 物件検査があるので建物の品質が一定レベルで担保される
  3. 保証料が不要
長期固定金利の代表的な住宅ローンとも言えます。
フラット３５は銀行やモーゲージバンクと言われるフラット３５専門の金融機関を窓口にして販売されています。
そして窓口になる金融機関ごとに金利や手数料が違っているのも特長です。



そして「買取型」と名前が付いている理由は窓口となる金融機関が貸し出したフラット３５の債権（お金を貸している権利）を住宅金融支援機構が買い取る仕組みになっているから「買取型」と名前がついています。
銀行などの一金融機関が長期固定金利の商品を出すことは実はリスクが高いのです。

誰も30年も先の金利状況まで予測はできません。長期固定金利で貸して、世の中の金利が高くなってきても固定金利で契約を交わしている場合はその利用者に対しては金利を上げることはできません。金融機関からすると損をする恐れもあります。
でも一方で利用者にその金利変動リスクを全て負ってもらうのが変動金利です。

利用者にとっては、変動金利しかないことも不利益があります。
そんな背景もあって、住宅金融支援機構が債権を買い取ることで金融機関もリスクヘッジできる商品としてフラット３５買取型が存在しています。

一方で知っている方が多くはありませんが、「保証型」と言われる商品も存在します。
これは債権を買い取るわけではなく、住宅金融支援機構が金融機関に対して長期固定金利の債権を保証会社のように保証することで金融機関のリスクをヘッジしています。
保証型があまり知られていない理由のひとつに「保証型」を取り扱う金融機関が少ないというのがあります。




「保証型」の利用者としてのメリットは？



ここまでは堅苦しい仕組みの話をしてしまいました。
ここでは保証型利用者としてのメリットに触れてみたいと思います。

そもそも買取型と保証型では何が違うのでしょうか？

買取型は金融機関ごとに金利と手数料が違うと書きましたが、保証型は金融機関ごとに独自の商品を出しています。
しかもフラット３５のメリットも残したままです。

どんな独自性があるかというと多いのは自己資金の割合が高くなると金利が下がる商品です。

例えば保証型を扱う金融機関のひとつのクレディセゾンではこんな感じです。
画像をクリックするとクレディセゾンの金利表のＨＰにリンクします。
画像は2020年12月の金利です。


何が違うって金利水準が買取型よりも低くなります。
ちなみに同じクレディセゾンの2020年12月の買取型の9割融資の金利は１．３０％です。（フラット３５Ｓの優遇前で）
保証型で同じ9割なら画像の一番右下の金利です。１．２６％です。
買取型よりも０．０４％下がります。

もし頭金を多くだせるなら金利が下がります。
頭金を4割出して、借入を6割に抑えられるなら優遇前でも１．１１％、優遇が使えると０．８６％になります。
ここでいう優遇とは、フラット３５Ｓのことで建物の仕様により5年間か10年間の優遇が受けられます。

しかも団信はフラット３５の団信よりも補償内容が充実したものも選べます（金利上乗せはあります）
（詳しくは別の機会に触れます）

フラット３５の特長の固定金利や保証料不要というメリットは残したままです。

頭金を多く出せる方は保証型も候補に検討してみてはいかがでしょうか？
近いうちに各金融機関の保証型商品の比較もしてみたいと考えています。

その比較を待っていられないという方は是非、個別相談をご利用くださいね。









佐藤　陽

佐藤　陽
実は昔から「まちづくり」「都市開発」が好きでした。
街づくりほど壮大ではありませんが、個人の最大のプロジェクトでもある「家づくり」をサポートし、
マイホームで失敗しない人を増やすことを使命に始めました。
でも、やっていくうちにマイホーム購入がその後に人生にも大きな影響を与えることも実感。
少し大袈裟ですが、相談者にとって、マイホームを持つことにその方の人生においてどんな価値を持っているのか？
そんなことにも想いを馳せながら、不動産とお金をサポートしています。

  • 宅地建物取引士
  • ファイナンシャルプランニング技能士2級（AFP）
  • 建設業経理事務士
  • 損害保険登録鑑定人
  • 1級終活カウンセラー
  • 終活カウンセラー協会認定終活講師








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