50代からの住み替えで考えておきたい３つの視点

はじめに：住み替えを考える50歳代夫婦の背景

50歳代以降の夫婦は、子どもの独立や退職を見すえて、一戸建てから駅近マンションへの住み替えを検討している方もいるのではないでしょうか？

子供が小さい頃に購入した一戸建てのマイホームも年数を経て、あちこち修繕が必要なタイミングとなってきた頃でしょうか？

子供たちが巣立った夫婦だけの生活にはやや広すぎる間取りになっており、この家に今からお金を掛けて、

老後の住まいとして整えていくのか？思い切って住み替えをしようか？

定年退職までの年数を考えると動くなら今だよなぁなんて、想いを巡らせているかもしれませんね。

近年、セカンドライフを見据えて、一戸建てよりも利便性の高い駅近のマンションを検討するケースが見られます。

この記事では、住み替えにおける主要な注意点を三つの観点からご紹介します。

1. 不動産取引の観点からの注意点

1-1. 現在の一戸建ての売却時のポイント

現在の一戸建てを売却する際には、まずは現実的な売却可能価格と住宅ローンが残っている場合、

その融資残高を把握することから始めましょう。

売却可能価格は不動産会社に査定してもらう必要がありますが、

インターネットの不動産物件情報からもだいたいの自宅周辺の売買金額の目安を知ることができます。

不動産会社に査定をお願いする場合は複数の会社に依頼することをおススメします。

一社ではその金額が本当に妥当なのか納得しづらいという面もありますが、

まずは仲介業務の委託を取り付けるために極端に高い査定金額を提示して、

実際の売却活動を始めてから色々と理由をつけて売買金額を下げてくるというケースも耳にします。

不動産会社が使うレインズというデータベースでは、過去に売買が成立した物件情報も検索できます。

不動産会社には査定金額を依頼するのと同時に周辺では実際にいくらで売買が成立したのか？

という売買成立済の物件情報も出してもらうよう依頼しましょう。

1-2. マンション購入時のチェックリスト

新築マンションを購入する際は、建築中に販売活動が行われ、モデルルームを見学して決めるケースが多くなります。

実際の引渡しまで期間が空くため、現在の住まいの売却を先行して、一時的に仮住まいするのか？

新しく購入するマンションへの引越し後に売却を行うのか？タイミングの検討が必要です。

一方で中古マンションを購入する際には、実際の部屋を見て検討でき、

引渡し時期も売主との調整になりますので、

現在の住まいの売却と購入するマンションへの引越しのタイミングを合わせることも可能でしょう。

ただし、売主の都合や売却する自宅の買主の都合などで自分の都合だけを優先的に取引を進められないケースもあります。

中古マンションを購入する場合、リフォーム前提で検討するケースも少なくありません。

その場合、リフォーム業者とも一緒に部屋を見られるとリフォーム費用の見積書も入手でき、

資金計画の検討もやり易くなります。

2. ライフプランの観点からの注意点

2-1. セカンドライフの住まいでマンションを選ぶメリット

マンションでの生活のメリットは、室内に階段のないフラットな生活が送れることや一戸建てに比べてコンパクトな生活が送れることです。

また、駅に近いマンションの場合、買い物や病院への通院などの利便性も高くなる傾向があります。

2-2. マンションのデメリット

マンションは共同住宅でもあるため、一戸建ての時以上に近所への配慮が必要になります。

管理規約に定められた禁止事項などを遵守することが当然ながら求められます。

人によってはそのことが窮屈に感じるケースもあるかもしれません。

また、古いマンションでは、漏水事故が起きやすくなります。

これは給排水管の経年劣化が原因のケースも少なくありません。

ご自身の部屋が原因となり、階下へ迷惑を掛ける可能性もありますし、

逆に上階が原因で自身の部屋に水濡れ被害が生じるケースもあります。

このような一戸建てとは違うトラブルに巻き込まれる可能性があることも頭の片隅に置いてください。

3. 家計の観点からの注意点

3-1. 住み替えにかかる費用

住み替えに必要な費用としては主に次のような項目があります。

個別事情でその他にも発生することもあります。

一戸建ての売却時

仲介手数料

登記費用（所有者の住所変更や住宅ローンの抵当権を外す必要がある場合）

測量費用（隣地との境界杭が入っていない場合など）

譲渡所得税（該当する場合）

マンション購入時

仲介手数料（中古マンション購入の場合）

登記費用（所有権移転登記）

住宅ローン諸費用（住宅ローンを借りる場合）

固定資産税清算金

不動産取得税

引越し費用

3-2. 資金計画とローンの組み方

50歳代以降の不動産購入は、若い頃に比べてもより慎重に予算を設定しなければいけません。

もし住宅ローンを完済している一戸建てを売却するなら、

その売却資金は次に購入するマンションの購入資金にそっくり充てることも可能でしょう。

でも、売却資金で一戸建ての住宅ローンを完済して、マンションの購入資金でも住宅ローンを借りる必要がある場合は

特に今後のライフプランや家計の状況を踏まえて、貯金をどれくらい今、拠出できるのか？

住宅ローンの返済額だけではなく、返済期間やいつ繰上げ返済するのか？といった綿密な計画事前に建てておくことが重要です。

3-3. 一戸建てを所有する時にはない管理費・修繕積立金

ご存知のとおりマンションには管理費と修繕積立金の負担が生じます。

住宅ローンを完済しても所有している間は負担し続けなければいけません。

そして、管理費も修繕積立金は将来、金額が変動する可能性もあります。

安くなる可能性もゼロではありませんが、現状では高くなっていく可能性が高いでしょう。

セカンドライフの家計を考えるとき、毎月の収支の中でしっかりと織り込んでおく必要のある項目です。