【物件が不安】中古住宅は不安？

中古住宅は不安？

日本は中古住宅の流通量がアメリカに比べても少ないと言われます。 

戦後、作っては壊し、新しくする「スクラップ　アンド　ビルド」を繰り返してきた歴史があります。 

これは国の政策が住宅建築を後押ししてきた背景もあります。 

でも最近は国も「中古住宅」の流通を増やす方向に政策を切り替えています。 

中古住宅を購入する人向けの補助金も出てきました。（正確には中古物件を買って、エコリフォームをする必要があります） 

空き家の問題も大きくなってきて、既にある建物を有効に活用してほしいという背景もあるでしょう。

「でも中古住宅は新築よりは金額は安いけれど、建物の耐久性や瑕疵は大丈夫なの？」と心配になる方も多くいるでしょう。

マンションの場合は個人の意思で変更ができるのは専有部分に限られます。 

なので「構造が不安だから補強をしよう」といったことは個人の意思だけではできません。 

個人の意思でいじれるのは簡単に言えば玄関から内側ということになります。

マンションは一般には管理組合に工事内容を事前に申請して、承認をもらうなどの手続きがありますので、管理組合のルールに従う必要があります。 

面倒と言えば面倒ですが、共同住宅という複数世帯が暮らす形式を考えると一定のルールに則り制限があるのは仕方がないかもしれません。 

ただ中古マンションについては共用部分はこれまでの修繕記録を管理組合保管しています。 

どの程度の修繕を行ってきたかという情報があります。 

また管理の状態については新築マンションでは当然ながらまだ誰も生活を始めていませんし、管理会社の働きぶりも分かりません。 

一方、中古マンションはこの物件でのこの管理会社の働きぶりが実績として分かるので購入の判断材料になると思います。 

戸建住宅は自由に手を加えられる

一方、中古戸建住宅は敷地も全面的に個人の意思で手を加えることができます。 

気になる部分があれば構造も含めて手を加えられます。 

中古物件の購入を検討するにあたっては、あらかじめ補修の必要度を知っておきたいところです。 

そしてそれを可能にするのが、ホームインスペクションと呼ばれる建物診断です。

現状の建物の状態を専門的に診断して、補修の必要度を知ることができます。 

そしてホームインスペクションを行うことで購入後のリフォーム費用の目安も知ることができます。 

「建物が大丈夫かどうか？」という視点での判断も必要ですが、むしろ何も問題がないという建物は築年数が古くなれば少ないと思われます。 

むしろ「不具合がある部分はどこで、どの程度の修繕を必要とするのか？」という情報を事前に得られることがとても重要になると思います。 

場合によってはこの建物診断の結果をもって売買金額の交渉に使える可能性もあります。

ただ買主の立場では購入するかどうかの判断材料に使いたいところですが、売主さんの協力がないと事前に行えないという事情があります。 

ホームインスペクション実施には売主の協力が不可欠

現在、仲介業者に対して、ホームインスペクションのことを重要事項説明書や契約書での説明を義務付ける流れになっていますが、 

ホームインスペクションを義務付けしている訳ではありません。（説明をしなければいけないだけです） 

以前よりはホームインスペクションについて触れやすくなったことは事実ですが、売主さんの協力が必要なことには変わりません。 

売主の立場からすると診断の結果、建物に重大な瑕疵が見つかり、商談が破談になるくらいなら診断はしないでおきたいという発想になる側面もあります。 

一方で後からトラブルに巻き込まれるくらいなら、予めはっきりさせておきたいと考える売主さんもいるでしょう。 

現状はこのホームインスペクションは買主側から積極的に使いたい旨を伝える必要があります。

そして不動産仲介業者に早い段階で使いたい旨の希望は伝えておいた方が良いでしょう。

ただこの場合、ホームインスペクション費用は買主負担になることが多いと思います。

仲介手数料以外に発生するので諸費用として見込んでおく必要があります。

ホームインスペクション費用の目安は？

ホームインスペクションと言っても簡易的に「目視」で診断する場合と機材を持ち込んで実施する場合で当然、費用は変わってきます。

目視でやる場合は当然、「見られる範囲」ということになりますが、５~６万円くらいが相場のようです。

一方で機材を使う場合には１０万円~ということになるようです。

気になる物件をすべて実施するという訳にはいきませんが、購入してもよいと思える物件に出会えたら、最終チェックのつもりで実施しても良いかもしれません。